面對這些特殊情況，筆者認為在評估工作的前期應充分了解委托方的評估目的及房地產擬處置方案。如果工作量不大，評估機構可以為委托方提供類似的增值服務，幫助他們更好地了解房地產的情況和做出相應的決策。當然，如果工作量較大，評估機構可以與委托方協商適當增加評估費用，以確保服務的專業性和質量。畢竟，我們作為專業的評估機構，應該以提供優質服務為己任，以滿足委托方的需求為首要任務。

評估機構在工作中應與委托法院相互配合，積極做好各個環節的工作。評估機構在接受法院委托后，應按照法院的要求，認真完成房地產權屬的確認工作。在這個過程中，評估機構需要與法院密切合作，積極溝通，確保工作的順利進行。

目前，評估公司通常會持法院提供的證明材料到房屋、土地行政主管部門落實房地產權屬。在實際操作中，有些區、縣的房屋、土地行政主管部門并不為評估公司提供這項服務，這給房地產權屬認定工作帶來了很大的不便。如果北京市人民法院能夠與市一級的房屋、土地行政主管部門進行協調，解決這個問題，那么具體的操作仍然可以由評估公司來完成。這樣做的話，權屬認定工作將會更加順暢。

為了提高工作效率，評估機構還需要積極采取措施，縮短評估時間。例如，如果評估機構能夠在短時間內完成房地產的測量和評估工作，那么法院就可以更快地進行案件的審理和裁決。評估機構還需要對評估結果進行認真審核，確保評估結果的準確性和公正性。只有這樣，才能更好地滿足法院和當事人的需求，維護司法公正和社會穩定。

再比如估價報告有效期的問題，當前房地產市場價格波動較大，評估公司出具的房地產估價報告有效期一般為半年。在法院的工作程序中，如送達不順利或拍賣公告等需要一定的時間，通常案件未結但評估報告已過有效期。這就需要評估公司充分理解法院的工作特點，雙方協商解決好這個問題。

為了解決這個問題，評估公司可以采取一些措施。他們可以盡可能提前出具估價報告，以便給法院足夠的時間處理案件。他們可以與法院協商，根據案件的實際情況適當延長估價報告的有效期。如果存在送達不順利等問題，評估公司可以積極協助法院進行送達，以確保案件的順利進行。

除了以上措施，評估公司還可以通過提高自身的專業水平和服務質量來增強與法院的合作。例如，他們可以加強對房地產市場的了解和分析，提高估價的準確性和可信度；他們還可以積極響應法院的各種需求，提供更加優質的服務。

解決估價報告有效期問題需要評估公司和法院雙方共同努力。通過充分溝通和協商，以及加強合作與理解，我們可以確保案件的順利進行，也能夠提高房地產市場的透明度和公正性。